Les clefs de la location d'un logement vide

ATTENTION

La loi ALUR s’applique au contrat de location ayant été conclu à la date

d’entrée en vigueur de la présente loi, le 27 mars 2014.

Les contrats en cours à cette date demeurent soumis aux règles

qui leur étaient applicables,(sauf pour les articles 7,17-1,20-1,21 et 23)

 

 

 

 

 Le contrat de location

(Loi du 6 juillet 1989)

 

Cette loi réglemente les contrats de location portant sur un :

– logement vide (donc non meublé) ;

– à titre d’habitation principale* pour le locataire ;

– et dont le bailleur est une personne, morale ou physique, privée (pas un organisme social HLM).

Cette réglementation ne concerne pas non plus les logements-foyers ni les logements de fonction.

Le bail est d’une durée de trois ans minimum et se reconduit pour la même durée, sauf à ce que le bailleur soit une personne morale (une SCI non familiale par exemple), et dans ce cas, le bail doit être d’une durée minimum de six ans (art. 10 de la loi du 6 juillet 1989).

 

*Comment se détermine le caractère principal d’une habitation ?

Il n’y a pas de définition légale de l’habitation principale dans les textes propres à la location. Il faut donc en rester à la définition générale : « logement occupé de façon habituelle et à titre principal », selon l’Insee.

Plus précisément, c’est un « logement habité par le locataire de manière effective et permanente, correspondant au siège essentiel de ses activités personnelles et le cas échéant professionnelles, ce qui est le cas pour un étudiant même s’il est par ailleurs rattaché au foyer fiscal de ses parents »  (Rép. min.no 44220 JOAN Q, 30 novembre 2004).

Les juges retiennent souvent pour déterminer la notion de résidence principale le lieu de domiciliation électorale, le lieu de scolarisation, le lieu de paiement de l’impôt…

 

Et si le contrat de location indique que ce n’est pas l’habitation principale du locataire ?

Dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire, la réglementation protectrice des occupants s’applique même si une clause essaie d’y faire obstacle (Civ. 3e, 4 février 2009, no 07-20.980).

 

 

I. la recherche d’un logement

  1. Les marchands de listes
    - Modèle de courrier de mise en demeure de rembourser (1)
    - Modèle de courrier de mise en demeure de fournir une liste conforme (2)
    - Modèle de courrier de mise en demeure de rembourser (5)

    - Modèle de courrier de mise en demeure de fournir une liste conforme (6)

     
  2. Les frais d’agence immobilière
    -  Modèle de courrier de mise en demeure de rembourser (9)


      
  3. Les documents que l’on ne peut pas demander au locataire

II. La conclusion du contrat de bail

  

  1. Les informations obligatoires
     
  2. Les clauses du contrat (article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse une liste de ces clauses)
     
  3. Le dépôt de garantie
     
  4. L’état des lieux d’entrée

    - Modèle de courrier de mise en demeure de rembourser (11)

    - Modèle de courrier de mise en demeure de rembourser (13)

    - Modèle de courrier de contestation de facturation d’état des lieux (15)

    - Modèle de courrier de mise en demeure de rembourser (17)
     

  5. La délivrance d’un logement décent et en bon état
    - Modèle de mise en demeure de procéder à la mise en conformité (indécence) (19)

    - Modèle de mise en demeure de procéder aux réparations (mauvais état d’usage et réparation) (20)

    - Modèle de courrier de saisine de la CDC (21)
    - Logement décent ( décret 2002-120)

    - Logement en bonne état d'usage et de réparation (art 6 de la loi 89-462 du 6 juillet 89)

 

III. La vie du contrat

  1. Les charges et réparations locatives
  1. Le loyer et la quittance
  2. Les aménagements et transformations
  1. La jouissance paisible du logement
    - Modèle de courrier réparation ascenseur (40)

    - Modèle de courrier cession trouble de jouissance (41)

     

  2. Sous-location, prêt et hébergement

 

 

IV La fin du bail

  1. Le congé
  1. La restitution des lieux
  1. La restitution du dépôt de garantie

      - Modèle de courrier résiliation de restitution du dépot de garantie - délai de deux mois dépassé (44)
    - Modèle de courrier de contestation de retenue - absence de dégradation constatée (46)
    - Modèle de courrier de demande de transmissiondes justificatifs (48) 
    - Modèle de courrier de contestation de retenue (50)

     

    V. La résolution des litiges

  1. La mise en demeure
     
  2. La Commission départementale sur le logement (CDCL)
    - Exemple de courrier de saisine de la CDLC (52)
     

  3. La saisine du juge

 

N’hésitez pas à vous rapprocher de notre association locale
pour vous faire aider dans vos démarches.