Le congé en fin de bail doit respecter une procédure très stricte, garante du respect des droits des locataires. L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs en fixe le cadre. Précision : seules les ventes concernant moins de dix logements sont évoquées dans cette fiche, les ventes à la découpe répondent à une autre réglementation.

La reprise du logement pour y habiter

L'article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le logement ne peut être repris qu'au bénéfice du « bailleur lui-même, son conjoint, concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, son partenaire lié par un Pacs, ses ascendants, ou descendants ou ceux de son conjoint, concubin notoire ou partenaire lié par un Pacs ». La reprise ne peut pas s'effectuer, par exemple, en faveur d'un frère ou d'un neveu... Exception : si une SCI « familiale » (société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) est la propriétaire du logement, la reprise peut se faire en faveur de tout associé de la SCI. Les tribunaux ont précisé que le congé ne peut être donné que s'il s'agit de reprendre le logement pour sa résidence principale et non une résidence secondaire ou un pied-à-terre. Quant au délai pour occuper le logement repris, la jurisprudence parle d'un « délai raisonnable ». Ainsi, la cour d'appel de Toulouse a jugé que cinq mois étaient suffisants (arrêt du 23/06/98).

Le congé pour vente

Si le propriétaire souhaite vendre son logement, le locataire dispose d'un droit de préemption : selon l'article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, « le congé équivaut à une offre de vente au profit du locataire ». Le bailleur ne peut vendre le logement à un prix inférieur à celui proposé à son locataire. Sinon, il est tenu de lui adresser une nouvelle proposition. Selon la jurisprudence, un prix manifestement dissuasif équivaut à une fraude empêchant le locataire d'exercer son droit de préemption. Il en ira de même si le bailleur n'a donné aucun mandat de vente à un agent immobilier, ni fait de publicité en vue d'une vente, ni mentionné de visite de son appartement, ni aucune proposition d'achat (Cour de cassation, 3e ch. civ., 15/03/00). Interrogée par Que Choisir, Marianne Deseine, avocate à Paris, spécialiste des questions immobilières, souligne que le bailleur peut renoncer unilatéralement à la vente dans le cas où le locataire a refusé d'acheter. Il faudra alors renouveler le bail et indemniser le locataire s'il a déjà engagé des frais (de recherche de logement, de déménagement...). Lorsque le locataire a accepté d'acheter, la vente ne peut être annulée qu'en cas d'accord des deux parties.

La reprise pour motif légitime et sérieux

Ont été considérés comme des motifs suffisants, les cas liés à l'inexécution par le locataire d'une obligation essentielle : non-paiement répété du loyer aux termes convenus (Cour de cassation, 3e ch. civ., 17/05/06), exercice d'une activité commerciale contrairement aux termes du bail (cour d'appel de Paris, 6e ch. B, 15/03/02), tapage nocturne et diurne du locataire (cour d'appel de Paris, 8e ch., 29/05/97). Mais constituent également « un motif légitime et sérieux » pouvant donner lieu au congé du locataire, la rénovation lourde de l'immeuble ou la destruction d'une maison dans le cadre d'un projet de construction de lotissement (Cour de cassation, 3e ch. civ., 22/03/06), le logement d'une aide à domicile rendue nécessaire par l'état de santé d'une personne malade...

Les délais

Qu'il s'agisse d'une reprise, d'une vente ou d'un « motif légitime et sérieux », la loi de 1989 a institué un formalisme strict. Le congé précisant la raison invoquée - elle doit être clairement indiquée sous peine de nullité - par le bailleur doit être envoyé six mois au moins avant la date d'échéance du bail, par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte d'huissier. Doivent y être mentionnés, les noms et adresses des bénéficiaires en cas de reprise, et les prix et conditions en cas de vente. Dans cette dernière hypothèse, le locataire dispose d'un délai de deux mois pour faire connaître sa décision. Dans tous les cas, si le locataire refuse de quitter le logement à la fin du bail, la procédure peut se révéler un peu longue, « souvent entre six mois et un an », estime Me Deseine. En effet, le bailleur devra se tourner dans un premier temps vers le juge du tribunal de grande instance, afin d'obtenir une validation du congé avec demande d'expulsion, et seulement ensuite vers la préfecture, pour obtenir l'autorisation de recourir à la force publique (un huissier seul n'est pas suffisant au regard de la loi).

Elisa Oudin